İstanbul gayrimenkulde fırsatların şehri. Bu yönüyle yalnız Türkiye’de değil, dünyada da bir çok şehrin önüne geçen megakent, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün yurtiçi resmi konut satış rakamlarında her zaman ilk sırada gelir. Örneğin Kasım ayı rakamlarına göre; Türkiye’de 11 ayda 3 milyona yakın gayrimenkul satışı yapılmış, 35 milyarlık tapu harcı geliri elde edilmiş. Bu satışların 361 bin adedini ise İstanbul tek başına gerçekleştirmiş.
İstanbul konut yatırımları dövizden daha fazla kazandırıyor
Megakentte gayrimenkul sirkülasyonunun bu kadar yoğun olmasının tek nedeni, ülkenin en kalabalık şehri olarak gösterilemez. Gayrimenkul yatırımları bu kentin hiç bir bölgesinde, hiç bir dönem yatırımcısına kaybettirmemiştir. Mint Lab tarafından hazırlanan İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporu’na göre, 12 yıllık dönemde konut yatırımlarının yıllık ortalama toplam getirisi %23,25 oldu. Altının bu dönemde %25,51 kazandırdığını saymazsak, İstanbul konut yatırımlarının getirisi döviz, borsa gibi bir çok finansal yatırım araçlarının getirisinden daha yüksek oranda gerçekleşti. Rakamlar, konuta yatırımın Türkiye’de enflasyona karşı güvenli bir sığınak olduğunu da ortaya koymaya yetiyor. İstanbul ise gerek canlılığı gerek mülk çeşitliliği, gerek hala büyüyen bir kent oluşu, gerek marka değeri ve gerekse geçmiş performansından gelen ivmesiyle konut yatırımında her zaman cezbedici fırsatlar sunuyor.
Fiyat artışında İspanya ve Yunanistan ile yarışıyor
Ticaretin bu kadar canlı olduğu şehirde, konut fiyatları da hızlı artmakta. Hatta uluslararası bir araştırma şirketinin yayımladığı bir rapor, İstanbul’un dünyada 150 kenti geride bıraktığını gözler önüne serdi.
Gayrimenkuldeki yatırım fırsatları nedeniyle özellikle yabancı yatırımcılar nezdinde yıldızı her daim parlayan İstanbul, konut fiyatlarındaki yıllık yüzde 185’i bulan artış oranıyla İspanya, Yunanistan, Portekiz gibi yabancı yatırımcının en iyi pazarları sayılan ülkeleri de arka plana itmeyi başarmıştır. Fiyat artışı her ne kadar olumsuz bir göstgerge gibi algılansa da aslında fiyatların artıyor olması, o ülkede yatırımın değerinin ve bağlı olarak kira gelirlerinin de arttığını gösteren, yatırımcıları cezbeden bir trenddir.
Bu nedenle Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2023 raporuna atıfta bulunarak İstanbul’a son yıllarda yabancı ilgisinin zayıfladığına ilişkin görüşlere katılmak mümkün değildir. Çünkü aynı raporda Avrupa’nın geneline ilişkin artan inşaat maliyetleri, sermaye sorunları ve gerileyen karlılıklar nedeniyle önümüzdeki döneme ilişkin karamsar bir tablo çizilmiş ve piyasalarda resesyon tahmini yapılmıştır.
Gerçekleri rakamlar gösterir
Gerçekleri tahminler değil, rakamlar gösterir. İstanbul’da hala satılan her 10 konuttan birini yabancılar satın almaktadır. 80 ülkeden insan iş ve yaşam kurmak için İstanbul’a gelip yatırım yapmaktadır.
Yabancı yatırımcılar İstanbul’da rezidans yatırımlarının yanı sıra, ağırlıklı olarak ofis, arsa ve AVM yatırımlarını tercih ediyor. Yabancı yatırımcıları Türkiye’de üzen kimi gelişmeler ise yasal düzenlemeler yoluyla gideriliyor. Örneğin bir malın gerçek değerinin üzerinde yabancılara satılmaya çalışılması gibi…
Yabancılara satışta ekspertiz raporu zorunlu
Hem bu yanlış hareketleri hem de tapu harç gelirlerini artırmaya yönelik olarak 2019/1 sayılı genelge ile yabancılara tüm gayrimenkul satışlarında gayrimenkul değerleme raporu hazırlanması zorunlu hale geldi. 4 Mart 2019 tarihinden itibaren yabancıların yalnızca Türk vatandaşlığı edinmek amacıyla satın aldığı gayrimenkuller için değil, taraf oldukları tüm gayrimenkul satış işlemlerinde gayrimenkul değerleme raporu (ekspertiz raporu) alınması zorunluluğu getirildi. Yani hiç bir mülk değerinin altında ya da üstünde satılamayacak.
Ekspertiz (değerleme raporu) zorunluluğu devleti de yabancıları da korur
Bu düzenleme, hem rayiç değerinin altında gösterilen satışlarda düşen tapu harcı gelirlerini önleyerek devleti koruyacak. Hem de değerinin üstünde yabancılara satış yapılarak onların mağdur olmasını engelleyecek.
Ancak sözkonusu zorunluluğun sadece bireyleri ilgilendirdiğini, yabancı şirketlerle ilgili olmadığını da burada belirtelim.
Yabancılara ekspertiz zorunluluğunun istisnası
Yabancı şahıslara ilişkin satışlardaki ekspertiz zorunluluğunun istisnası ise noterde yapılan satış vaadi sözleşmeleridir. Taraflardan biri yabancı olan satış vaadi sözleşmeleri bakımından gayrimenkul değerlemesi yaptırma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak bu esnekliğin de değişebileceği kulislerde konuşulmaktadır.
Hazırlatılan ekspertiz raporları 3 ay süre ile geçerlidir. Tapu devri amacıyla tapu müdürlüğüne başvurulduğu tarihten itibaren üç aydan daha eski tarihli gayrimenkul değerleme raporları kabul edilmemektedir.
Gayrimenkulün değeri değiştiğinde rapor yenilenecek
Bu üç aylık süre içinde söz konusu gayrimenkul yeniden satış işlemine konu olursa, sunulan gayrimenkul değerleme raporu kural olarak geçerli sayılacak ve yeni bir rapor istenmeyecek. Ancak gayrimenkulün değerini değiştiren durumlar söz konusu olursa, üç aylık sürenin geçip geçmediğine bakılmaksızın yeni bir gayrimenkul değerleme raporunun temin edilmesi gerekecek.
Gayrimenkulün değerini etkileyen gelişmeler
Gayrimenkulun değeri hangi durumlarda değişir? Genelge bunu da tariflemiştir:
Cins değişikliği, yola terk, irtifak hakları tesisi hallerinde gayrimenkulün değeri değişebilmektedir. Yine SİT alanı kararları, orman şerhi, kamulaştırma, imar planı değişiklikleri de mülkün değerini doğrudan etkileyen gelişmelerdir.
Peki bir değerleme raporunda neler bulunur?
– Taşınmaza ait detaylı tapu bilgileri,
– Haritadaki koordinatlı konumunu,
– Detaylı tanımını ve özelliklerini
– Taşınmazın fotoğraflarını,
– Taşınmazın tüm yasal incelemelerini
– Mevcut durumu ve natamam inşaat durumlarında tamamlanmış haldeki değerine yer verilir.
Ülkemizin marka değerini artırıyor
Yabancılara yönelik gayrimenkul satışına ekspertiz zorunluluğunun uygulanması kanımızca ülkemizin marka değerini yabancı yatırımcıların nezdinde artırmaktadır.
Mari Group olarak İstanbul’un yatırım konusunda en değerli bölgelerinden biri olan Kağıthane’de yaptığımız ve yabancıların da ilgisini çeken tüm rezidans projelerimizde kazandıran yatırım fırsatlarını sunmanın gururu içindeyiz. Şirket olarak tüm süreçlerde yatırımcılarımızı bilgilendiren, yönlendiren iş akışımızla birlikte, her birini inşa etmekten mutluluk duyduğumuz projelerimizin kalitesi ve getiri potansiyeli ile yerli olsun yabancı olsun tüm yatırımcılarımızın adresi olmaya özen gösteriyoruz. İstanbul yatırımcının şehri, İstanbul bizim gibi işini düzgün yapan, kaliteli üretim yapanların şehri olsun diyoruz…